Der Verkehrswert wird gemäß § 194 BauGB «durch den Preis bestimmt, der im Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.»

Das ist der Wert für Jedermann. Der Verkehrswert nach ImmoWertV (Immobilien­wertermittlungsverordnung) wird sorgfältig ermittelt. Dazu sind in jedem Fall eine gründliche Ortsbesichtigung erforderlich und darüberhinaus umfangreiche Erhebungen des Sachverständigen hinsichtlich der rechtlichen Gegebenheiten des Grundstücks, des Entwicklungspotentials und des örtlichen Marktes. Siehe Grafik:

Zu unterscheiden sind die Begriffe Wert und Preis. Der Preis wird durch Angebot und Nachfrage bestimmt und ist damit abhängig von ungewöhnlichen (Zwangsverstei­gerung bzw. Notverkauf) oder persönlichen Verhältnissen (unerfahrener Verkäufer - geschäftstüchtiger Käufer bzw. umgekehrt). Ein sorgfältig ermittelter Verkehrswert liegt in der Regel innerhalb einer Bandbreite von ± 10 % bis ± 20 %, innerhalb derer sich ein Preis bewegen kann. Nach den Vorschriften der Immobilienwertermittlungs­verordnung (ImmoWertV) sind zur Ermittlung des Verkehrswerts

• das Vergleichswertverfahren,
• das Ertragswertverfahren und / oder
• das Sachwertverfahren

oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Sie sind grundsätzlich gleichrangig. Die Verfahren sind nach der Art des Gegenstandes der Wertermittlung, unter Berücksichti­gung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalles, insbesondere der zur Verfügung stehenden Daten; die Wahl ist zu begründen.

Das Ertragswertverfahren ist bei Grundstücken anzuwenden, bei denen der nachhaltig erzielbare Ertrag für die Wertschätzung bei der Kaufpreisfindung im Vordergrund steht, so zum Beispiel bei Mietwohngrundstücken, gemischt genutzten sowie gewerb­lich genutzten Grundstücken. Da es heute problemlos möglich ist, auch für üblicher­weise selbstgenutzte Immobilien (EFH oder ETW) marktübliche Mieten aus dem örtlichen Markt abzuleiten, und die Liegenschaftszinssätze mit den Informationen der Grundstücksmarktberichte abgeleitet werden können, kann der Verkehrswert immer auch mit diesem Verfahren geschätzt werden.

Das Sachwertverfahren kommt demgegenüber bei solchen Grundstücken in Betracht, bei denen es auf einen Ertrag im vorstehenden Sinne nur unwesentlich ankommt; wo also die renditeunabhängige Eigennutzung im Vordergrund steht. Problematisch wird der Einsatz dieses Verfahrens, wenn die unverzichtbaren Martanpassungsfaktoren nicht oder nicht in der notwendigen teilmarktspezifischen Differenzierung vorliegen. Siehe dazu auch das Schreiben des Innen-Ministeriums NRW zur Umsetzung der Sachwertrichtlinie (SW-RL).

Sowohl bei der Ertragswert- als auch bei der Sachwertermittlung sind alle, das Bewer­tungsgrundstück betreffenden besonderen objektbezogenen Grundstücksmerkmale (boG) sachgemäß zu berücksichtigen. Dazu zählen u.a.:

• eine wirtschaftliche Überalterung
• ein überdurchschnittlicher Erhaltungszustand
• Baumängel oder Bauschäden
• von den marktüblich erzielbaren Erträgen erheblich abweichende Erträge
• Abweichungen vom normalen baulichen Zustand infolge unterlassener Instand­haltungsaufwendungen oder Baumängel und Bauschäden, soweit sie nicht bereits durch den Ansatz eines reduzierten Ertrags oder durch eine gekürzte Restnutzungsdauer berücksichtigt sind,
• wohnungs- und mietrechtliche Bindungen,
• Nutzung des Grundstücks für Werbezwecke,
• Abweichungen in der Grundstücksgröße, wenn Teilflächen selbständig verwertbar sind.

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