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Nießbrauch- oder Wohnungsrechte

Das Nießbrauchsrecht gehört zu den dinglichen Versorgungsrechten, die sich aus der privatnützigen Befugnis eines Eigentümers im Zivilrecht ergeben und die von ihm autonom begründet werden können. Das Nießbrauchrecht wird in der Regel auf Lebenszeit vereinbart. Es kann auch für eine Personenmehrheit (z.B. ein Ehepaar) vereinbart werden. In der Regel wird es dann bis zum Lebensende des / der Längst­lebenden vereinbart.

Der Nießbrauch ist in den §§ 1030 bis 1067 BGB geregelt. Es ist das höchstpersön­liche (d.h. nicht erbliche und grundsätzlich nicht übertragbare) Recht, sämtliche Nutzungen aus dem belasteten Gegenstand zu ziehen. Dafür haben die Berechtigten die üblichen Bewirtschaftungskosten und auch die auf der Sache ruhenden regel­mäßigen öffentlichen Lasten sowie diejenigen privatrechtlichen Lasten zu tragen, die bereits zum Zeitpunkt der Begründung des Nießbrauchsrechts auf dem Grundstück ruhen (insbesondere Zinsen von Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden). Die Eigentümer eines mit einem Nießbrauch belasteten Grundstücks haben diesbe­züglich keine Leistungen zu erbringen, sondern die Inanspruchnahme durch die Berechtigten zu dulden. Bei bestehenden Miet- und Pachtverträgen werden die Nießbrauchsberechtigten Gläubiger der Entgelte. Einzelne Nutzungen können ausgeschlossen werden. Das Wohnungsrecht ist entsprechend ausgestaltet, es bezieht sich jedoch nur auf eine bestimmte Wohnung im Gebäude. Das allgemeinere Wohnrecht kann auch an tTeilen einer Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken bestimmten Räumen bestellt werden.

Bei der Ausübung des Nutzungsrechts ist die wirtschaftliche Bestimmung zur Zeit der Entstehung des Nießbrauchrechts zu erhalten (§ 1036 Abs. 2 BGB). Nießbrauchs­berechtigte sind insbesondere nicht berechtigt, das Grundstück umzugestalten oder wesentlich zu verändern (§ 1037 Abs. 1 BGB). Sie haben für die Erhaltung des Grundstücks in seinem wirtschaftlichen Bestand Sorge zu tragen (§ 1041 Satz 1 BGB). Allerdings obliegen ihnen Ausbesserungen nur insoweit, als sie zur gewöhnlichen Unterhaltung des Grundstücks gehören (§1041 Satz 2 BGB). Zur gewöhnlichen Unterhaltung gehört beispielsweise nicht die Erneuerung eines Wohnhausdaches oder die Zahlung von Erschließungs-Beiträgen oder Abgaben nach dem KAG. Auch sind weder die Nießbrauchsberechtigten noch die Eigentümer eines mit einem Nieß­brauchsrecht belasteten Grundstücks verpflichtet, ein zerstörtes Gebäude wieder­aufzubauen.

Vom im Gesetz vorgesehenen Regelfall sind abweichende Vereinbarungen zulässig. Abweichungen sind üblich und im Einzelfall in einer notariellen Urkunde geregelt. Für die Bewertung ist es deshalb immer erforderlich, den konkreten Inhalt der Übertra­gungs- oder Schenkungsurkunde auszuwerten. In Abhängigkeit vom geregelten Inhalt des Nießbrauchrechts ist der Nutzen der Berechtigten zu ermitteln. Bestimmte Rechte der Nießbrauchsberechtigten gehen über die üblichen Rechte von Mietern hinaus und sind deshalb durch einen angemessenen Zuschlag zum materiellen Nutzen zu berücksichtigen.

Der Nutzen der Nießbrauchsberechtigten fließt diesen entweder in Form einer erspar­ten Miete oder in Form einer monatlichen Rente in aller Regel monatlich vorschüssig zu. Sowohl für die Ermittlung des Barwertes als auch für die Ermittlung der Wertmin­derung der belasteten Grundstücke ist deshalb zunächst die Höhe des monatlich zu­fließenden Nutzens zu beziffern. Dieser Nutzen kann durch die Berechtigten bis zum Lebensende angelegt werden. Die Höhe des hierfür zu erwartenden Kapitalanlage­zinssatzes ist objektartabhängig in Abhängigkeit von der Lebenserwartung zu schätzen.

Nießbrauchsrechte sind beschränkt persönliche Dienstbarkeiten und als solche an die Person der Berechtigten gebunden, d.h., sie sind unveräußerlich und unvererbbar. Es kann für sie folglich einen Markt, der hauptsächlich von Angebot und Nachfrage be­stimmt wird, nicht geben. Jedoch hat schon das Oberlandesgericht Bremen in seinem Urteil vom 29.11.1967 - UB c 5/67 Grundsätze zur Wertermittlung von Nießbrauchs­rechten aufgestellt. Das OLG fordert, dass das Marktverhalten fiktiv nachvollzogen werden muss, indem der wirtschaftliche Vorteil, den die Inhaber eines Nießbrauchs­rechts genießen, ermittelt wird. Vorrangig ist dieser wirtschaftliche Vorteil am Miet(Pacht)wert des Gebäudes zu orientieren, der den Berechtigten unentgeltlich zufällt. Denn Nießbrauchsrechte sind zwar meist unentgeltlich, es können aber auch Entgelte vereinbart werden.

Dieser Kapitalbetrag aus den eingesparten (anteiligen) Mietzahlungen ist auf seine Erzielbarkeit am (fiktiven) Markt zu prüfen. Auch diesbezüglich hat das OLG Bremen in seinem o.g. zitierten Urteil Hinweise gegeben. Da ein Nießbrauchrecht häufig mit einem Wohnungsrecht verbunden ist, kann der Wert des Nießbrauchsrechts nicht einfach mit dem Mietwert der Räume gleichgesetzt werden. Das Nießbrauchsrecht bietet den Berechtigten höheren Schutz als ein Mietvertrag, da es Kündigungen und künftige Preiserhöhungen ausschließt, das Risiko eines Währungsverfalls also auf die Eigentümer abwälzt. Hypothetische Erwerber würden bei ihrer Preiskalkulation mit Rücksicht auf diese höhere Sicherheit den normalen Mietwert der Räume durch einen kalkulatorischen Zuschlag erhöhen.

Da das Nießbrauchrecht mit dem Tode der Berechtigten endet, muss die Kapitali­sierung der Erträge als Leibrente erfolgen. Dazu sind Leibrentenbarwertfaktoren entwickelt worden, die nach Zinssatz, Geschlecht und Lebenserwartung sowie Zahlungsintervall differenziert in Tabellenform für jede neue Sterbetafel ableitbar sind.

Der Barwert ist das Ergebnis von (dem (monatlich vorschüssig zufließenden) Nutzen x x Leibrentenbarwertfaktor.

Die Bewertung eines Nießbrauchsrechts ist eine finanzmathematische Prognose­rechnung, die von mehreren nur mit großer Unsicherheit schätzbaren Parametern abhängig ist und deren Ergebnis deshalb insbesonders bei jüngeren Berechtigten mit großen Schätzungenauigkeiten behaftet ist. Dessen ist sich der Sachverständige durchaus bewust, er drückt diese Unsicherheit deshalb am Ende in Markt-Anpas­sungsfaktoren aus. Dies ist in der einschlägigen Literatur ausdrücklich abgesegnet und bestätigt den klugen Ausspruch eines Wilhelm Busch, der einmal gesagt hat, daß Prognosen unsicher sind, insbesondere, wenn sie auf die Zukunft gerichtet sind.

Bei größeren Erbschaften, die im Todesfall zu einer Erbschaftssteuerpflicht führen könnten, kommen viele Eigentümer auf den Gedanken, ihre Wohnung schon jetzt auf Kinder oder Enkel zu übertragen - unter der Annahme, dass 10 Jahre nach der Schenkung alle Steueransprüche, die die Immobilie betreffen, erloschen sind. Deshalb sollten Sie vor Bestellung eines Nießbrauchrechts Ihren Rechtsanwalt oder Notar auf diesen Umstand hinweisen und sich konkret auch zu diesen Konsequenzen in Ihrem Fall beraten lassen.