Recognized European Valuer. TEGoVA, The European Group of Valuers Associations and b.v.s., Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger certified that Rolf Schubert has met all the requirements stipulated in the Recognition Document, is admitted to use this title
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Rohertrag - Mietverträge

Bei vermieteten Objekten werden die vollständigen Mietverträge einschließlich sämtlicher Änderungen und Anpassungsvereinbarungen benötigt. Darüber hinaus sind die Nebenkosten-Abrechnungen erforderlich für die Beurteilung der Wirtschaftlichkeit des Bewertungsobjekts.

Auch wenn es für die Ertragswertermittlung nicht so sehr auf die tatsächlichen Roherträge ankommt - sie basiert in aller Regel auf der Grundlage der ortsüblich und marktüblich erzielbaren Erträge - so sind die tatsächlichen Erträge innerhalb der Bewertung doch insofern von Bedeutung, als Mehr- oder Mindermieten (neudeutsch heißt das over- bzw. underrent) für den überschaubaren Zeitraum innerhalb der besonderen objektbezogenen Grundstücksmerkmale (boG) als Zu- bzw. Abschläge zu berücksichtigen sind.

Unser Büro erforscht seit Jahren die Mietentwicklung in unserem Einzugsgebiet. Wir verfügen über eine eigene Datenbank mit sämtlichen Wohnungsmieten und Mieten für Einfamilienhäuser. Diese Mieten sind nach Datum sowie den fünf im BGB als wesentlich bezeichneten Merkmalen, der ART, GRÖSSE, AUSSTATTUNG, BESCHAFFENHEIT und LAGE qualifiziert und werden regelmäßig nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen ausgewertet. Damit können wir belastbare Aussagen zur Grundgesamtheit des Mietniveaus einer Gemeinde machen. Unsere Mieten werden im vierteljährlichen Rhythmus aktualisiert und stehen uns auch für Bewertungsstichtage in der Vergangenheit zur Verfügung. Wir kennen nicht nur die Durchschnittsmieten, sondern sämtliche Mietwerte für sämtliche Wohnungsgrößen und Wohnungsarten und damit das gesamte Spektrum.

Damit sind wir im Gegensatz zu anderen Anbietern und den Gutachterausschüssen in der Lage, für jeden zu untersuchenden Kaufpreis den Liegenschaftszinssatz unter Verwendung von Roherträgen und Bodenwerten, die zum Beurkundungstermin beobachtet wurden, abzuleiten. Die Gutachterausschüsse stützen sich dazu auf den einfachen Mietspiegel, der zumindest in Köln in den angesagten Stadtteilen um 10 bis 20 % hinter der aktuellen Marktentwicklung zurückbleibt. Zudem wird der Liegenschaftszinssatz für das gesamte Geschäftsgebiet als Durchschnittswert abgeleitet. Die im Markt zu beobachtenden Unterschiede von bis zu 40 % bei Kaufpreisen und Mieten gehen dabei unter.

Da Mietspiegel in der Regel nur alle 2 Jahre aktualisiert werden, bilden sie naturgemäß den Markt ab, der im Durchschnitt vor 3 Jahren beobachtet wurde, denn sie sollen eine Übersicht geben über die Mieten, die im Durchschnitt in den letzten 4 Jahren vor Erscheinen vereinbart oder abgeschlossen wurden. Ein Liegenschaftszinssatz, der mit veralteten Roherträgen abgeleitet wird, die z.B. 10 % unter dem aktuellen Markt-Niveau liegen, kann um bis zu 20 % zu niedrig sein. Das führt dazu, das jemand, der mit diesem LZ und den marktüblichen Roherträgen den Ertragswert berechnet, zu Verkehrswerten kommt, die u.U. um 20 % zu hoch liegen.

Unsere Verkehrswertermittlungen können deshalb wesentlich näher am Marktgeschehen liegen. Wir erstellen auch regelmäßig Mietwertgutachten über den objektiven Mietwert beim Zugewinnausgleich, zur Begründung von Mietanpassungen und könne auch die ortsübliche Vergleichsmiete beweisen.

Bei großen Objekten mit einer Vielzahl von Parteien ist eine zusammenfassende Aufstellung mit den wesentlichen Merkmalen der einzelnen Verträge (Wohnungsnum­mern, Wohnungslage im Objekt, Beginn, ggf. Ende der Mietverträge, letzte Erhöhung, Wohnungsgrößen, Ausstattungsbesonderheiten, Nettokaltmieten, Nebenkosten­vorauszahlungen, Rückstände, sonstige Besonderheiten) eine sinnvolle Vorbereitung. Wir benötigen dann allerdings trotzdem sämtliche Mietverträge.