Recognized European Valuer. TEGoVA, The European Group of Valuers Associations and b.v.s., Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger certified that Rolf Schubert has met all the requirements stipulated in the Recognition Document, is admitted to use this title
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Forschungsvorhaben der Sachverständigen-Sozietät
Wohnungs-Mietwerte in Köln und Umland;

Seit einigen Jahren werden in unserem Büro die Wohnungs-Mieten sorgfältig analysiert und nach wissenschaftlich-statistischen Grundsätzen ausgewertet. Wir verfügen über eine einzigartige Datenbank mit weit über hunderttausend Datensätzen, in denen bis zu 70 Merkmale systematisch erfasst und abrufbar sind. Das bietet uns die einzigartige Möglichkeit, die aktuellen Mieten für alle Arten von Wohnungen im Gebiet der Stadt Köln und dem Umland repräsentativ und vollständig zu belegen und für Mietwert-Gutachten und Ermittlungen von Markt- und Verkehrswerten nutzbar zu machen. Diese Datensätze sind nach den gesetzlichen Merkmalen (Zeitpunkt, Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage) selektierbar und liefern eine wertvolle und belastbare Grundlage für Familiensachen und Bewertungen im steuerlichen Kontext. Diese Datenbank wird alle 3 Monate aktualisiert und erlaubt uns die Erstellung von überzeu­genden Mietwertgutachten zum Beweis der ortsüblichen Vergleichsmiete, als Begründungsmittel für Mieterhöhungen, für Gutachten über die objektive Marktmiete in Familiensachen. Sie bietet eine wesentliche Grundlage in unseren Gutachten zum Nachweis des Niedrigeren gemeinen Wertes sowie bei Erbauseinandersetzungen mit einer hohen Genaugkeit.

Im Gegensatz zu den im Internet frei zugänglichen Mietwerten sind unsere Mietwerte für den Einzatz in Gerichtsverfahren geeignet und von den Amts-, Land- und Oberland­gerichten sowie den Finanzämtern anerkannt. Selbst Wohnungsämter und Mietervereine haben unsere Gutachten als zuverlässig und zutreffend bestätigt.

Wir unterscheiden in unserer Datenbank die einzelnen Wohnungstypen, Klein- und Mehrraumwohnungen, Apartments, Maisonetten, Penthaus und Dachterrassen­wohnungen, möblierte und teil-möblierte Wohnungen. Wir unterschieden zwischen Neu- und Altbauten sowie Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 umfassend saniert und damit den Mietdämpfungsgesetzen nicht unterliegen. Bei der Lage differenzieren wir zwischen einfacher, mittlerer, guter und sehr guter Lage. Dazu verfügen wir über eine hausnummergenaue Strukturdatenbank. Alle Datensätze sind hinsichtlich der konkreten Adresse verifiziert. Die Datensätze liefern Daten zum Baujahr und dem Modernisierungs­status, Wohn- und Nutzflächen, Sonderausstattungen u.v.m.

Auftragsbezogene Selektionen zu jeder denkbaren Konstellation werden im Einzelfall durchgeführt. Die Vielzahl der Datensätzen bieten nachweisbar eine statistisch saubere Basis für Vergleichswertgutachten. Im Vergleichswertverfahren stützen wir uns auf empirisch aus dem örtlichen Teilmarkt abgeleitete gesicherte Anpassungsfaktoren und können so auf Mutmaßungen und aus der Literatur entnommene grobe Schätzfaktoren verzichten.

Diese Datenbank umfasst mittlerweile aus den letzten 9 Jahren. Das bietet gerade für retrospektive Bewertungsstichtage eine solide gerichtsverwertbare Grundlage. Auch die Verlängerung des Beobachtungszeitraums bei der Ableitung der ortsüblichen Vergleichs­miete stellt für uns keine Hürde dar. Wir kennen die aktuelle und die historische Markt­entwicklung im Detail und zeigen hier eine stellvertretende Grafik mit der Entwicklung der Mietwerte für frei-finanzierten Wohnungen im Zeitverlauf:

Wohnungs-Mietwerte  Köln (Altbau 2012 - 1.Q 2020)